Как вести себя владельцу коммерческого помещения, чтобы не попаcться в кадастровую ловушку?
В погоне за прибылью большая часть регионов отказалось от четырехлетнего моратория на пересмотр кадастровой стоимости недвижимости.
Немного истории
В середине декабря в Росреестр поступили результаты новой оценки, по которой будет рассчитываться налог на имущество за 2016 год. Кадастровая стоимость зданий в среднем выросла на 2,5% — неприятно, но терпимо. Известно, что некоторые коммерческие объекты после «вмешательства» чиновников подорожали во много раз. Пропорционально увеличилась и налоговая нагрузка на бизнес. Например, стоимость одного из торговых центров на улице Лубянка (Москва) в результате переоценки поднялась с 115,7 млн до 2,7 млрд рублей, а размер платежа в Налоговую службу составил 38 млн вместо 1,5 млн рублей в год.
Оспорить суммы собственникам не позволили. Чтобы обжаловать проведенную оценку и снизить налоговое бремя, юридические лица должны были подать заявления о пересмотре до конца года. Компаниям попросту не хватило времени запустить процедуру, так как все выяснилось только в декабре. Более того, еще не все организации в курсе произошедших изменений и рискуют получить серьезный штраф. Как избежать подобных проблем с недвижимостью и защитить свои права, если объект, скорее всего, переоценили?
Советы по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости
Совет № 1: следите за новостями
Регулярно проверять кадастровую стоимость вашей недвижимости и внимательно следить за новостями. Мы уверенны, если бы все организации соблюдали это простое правило, большинство неприятностей удалось бы избежать. По отмене моратория на пересмотр оценки прошлой осенью не высказался только ленивый. Главным инициатором всего являлась мэрия Москвы, и своих планов по скорейшему обновлению данных не скрывала. Тем не менее, для налогоплательщиков решение столичных властей стало неожиданным сюрпризом. Налогоплательщики надеялись, что об изменении кадастровой стоимости недвижимости их уведомят заранее. Как видим, они, к сожалению ошиблись. А незнание в данной ситуации не только не освобождает от ответственности, а наоборот усугубляет вину.
Однако в городах федерального значения, переоценка может осуществляться не чаще, чем раз в два года. Зато остальные субъекты РФ могут смело проводить переоценку: большинство последний раз проводили оценку несколько лет назад и наверняка пожелают «обновить» цифры. Именно поэтому предпринимателям из Тульского региона надо быть настороже и периодически уточнять данные о кадастровой стоимости своих объектов недвижимости в Росреестре. Желательно контролировать и сайт администрации города: власти должны разместить в сети Интернет предварительные результаты новой оценки, прежде чем их утвердить.
Совет №2 — определитесь, стоит ли игра свеч?
Вам нужно определиться, нужно ли вам оспаривать оценку: если здание, принадлежащее вам, попало под переоценку и новая кадастровая стоимость не устраивает вас, ее возможно и даже нужно обжаловать. Но, прежде чем вступать в долгий и затратный спор с местной властью, необходимо понять — а будет ли это дело выгодным?
Во-первых, не любую стоимость можно пересчитать. Как показывает практика, подавать заявление имеет смысл, когда кадастровая стоимость оказался выше рыночной хотя бы на 20-30%. В других случаях шансы на успех минимальны. Лучше сначала узнать у оценщиков приблизительную рыночную стоимость своего объекта и сравнить эти показатели.
Во-вторых, важно учесть, то что оспаривание переоценки обходится недешево. Только за обычную рыночную оценку (речь о бизнес-центрах и больших нежилых объектах) придется заплатить от 100 до 500 тыс. рублей. Плюсом возможные расходы на юристов, судебную экспертизу, не говоря уже о потраченном времени, которое, как говорят, стоит денег.
В итоге понесенные расходы могут во много раз превысить возможную налоговую выгоду. И это притом, что все понесенные расходы на судебный процесс, независимо от исхода дела, понесет только собственник недвижимости. По закону суд не обязан ему ничего возмещать.
Совет № 3: не откладывайте подачу заявления на пересмотр стоимости
Если необходимость оспаривания проведенной оценки сомнений не вызывает, главное — не затягивать с подачей жалобы. По общему правилу, если компании все-таки удастся снизить кадастровую стоимость объекта, налоговый орган начнет учитывать новые данные с того года, в котором было подано заявление о пересмотре. Например, если местные власти «переоценили» недвижимость в конце 2016 года, а владелец одумался лишь в январе 2017, то ему все равно придется заплатить налог на имущество за предыдущий год по той цене, которая была указана раньше. Затем вы можете, конечно, доказать, что ваша недвижимость стоит на 1 млн рублей меньше. Но вернуть многотысячную переплату по налогу – не получится. И все же заявления не всегда принимают с первого раза, а разбирательства по переоценке объекта порой растягиваются на месяцы и года. А к тому моменту, как решение суда вступит в законную силу, кадастровую стоимость могут вновь увеличить. Тогда процесс придется начинать сначала.
Совет № 4: не экономьте на оценщике
По нашему опыту можем сказать: в пересмотре кадастровой стоимости, собственнику обычно отказывают именно из-за некачественного отчета о рыночной стоимости. В документе, за который компания отдала сотню тысяч рублей, могут неожиданно обнаружиться серьёзные ошибки или могут быть не прописаны важные сведения об объекте. Поэтому, если хотите выиграть в судебном деле с государством, выбирайте оценщика по тем же характеристикам, что и личного врача: репутация, опыт, отзывы клиентов, расценки. Для проверки специалиста стоит изучить сайты с отзывами, профильные форумы и СМИ. Чем больше информации вам удастся собрать, тем лучше. Также, хороший независимый эксперт обязательно должен входить в саморегулируемую организацию оценщиков и застраховать свою профессиональную ответственность перед клиентами хотя бы на 3 млн рублей.
Совет № 5: идти в суд, минуя комиссию Росреестра
Закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года, отменил обязательный досудебный порядок оспаривания для юридических лиц. Теперь компания, которая не довольная кадастровой стоимостью объекта, может сразу подать иск в суд субъекта РФ, при этом, не обращаясь предварительно в Росреестр. Организациям такое нововведение только упростило жизнь, особенно тем, стоимость которых завышена на десятки, а то и в сотни миллионов рублей.
Согласно, опубликованной статистики по жалобам за 2016 год: через Росреестр собственникам удалось снизить суммарную стоимость своего имущества всего на 8,7%. А вот через суды — более чем на 40%.
В первом случае успехом увенчалось меньше половины обращений, во втором — 63%. Особенно, когда речь шла о крупных суммах, добиться переоценки на досудебном этапе было практически невозможно: жалобы отклонялись по формальным поводам. Что, как раз и неудивительно, ведь в комиссию входят не только представители оценщиков, но и чиновники от Росреестра, регионального правительства. И перед ними там стоит вполне определенная задача — максимально пополнить местный бюджет.
Совет № 6 — обращайтесь к профессионалам
Конечно, можно посвятить вопросу снижения кадастровой стоимости львиную долю своего рабочего времени: засесть за изучение законов и нормативных актов, погрузиться в аналитику судебных решений, выстроить план работ и … в итоге понять, что за это время вы смогли бы сделать гораздо больше, занимаясь своим бизнесом. Юридическая компания «РЕШЕНИЕ» готова взять все вопросы по снижению кадастровой стоимости на себя и сопроводить вас в этом процессе, если тяжбы по оспариванию не целесообразны — мы еще «на берегу» предупредим вас, сэкономя ваши время и деньги.