Расторгаем договор аренды: Экономколлегия Верховного Суда РФ вносит ясность в положения закона
Расторгаем договор аренды: Экономколлегия Верховного Суда РФ вносит ясность в положения закона

Нецелесообразность не может быть основанием для расторжения договора? Московская компания ОАО «НИЦ» в 2006 году получила у Департамента городского имущества Москвы участок в САО Москвы под строительство торгового объекта. Право заключения сделки по аренде участка в 280 квадратных метров обошлось фирме в 1,3 миллиона рублей. В договоре аренды прямо было указано целевое назначение земли: «проектирование, строительство и эксплуатация магазина». Сегодня уже неважно, какие финансовые или иные причины не позволили компании «НИЦ» начать строительные работы немедленно и довести строительство до конца. По ряду обстоятельств земля так и оставалась неиспользуемой арендатором.

Через два года, в 2008, в силу вступил Градостроительный кодекс Москвы. Одно из положений Кодекса требует, чтобы собственник или арендатор земельного участка до начала строительных работ согласовал градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с местными властями. Компания «НИЦ» не слишком торопилась с решением вопроса и сделала попытку оформить ГПЗУ лишь в 2013 году. Однако местные органы власти отказались подтверждать в договоре назначение участка для строительства магазина. Было предложено согласовать ГПЗУ только под «благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки». Разумеется, такой вариант никак не устраивал арендаторов: ведь речь шла о строительстве торгового объекта и его коммерческой эксплуатации, а не о разбивке газона с местами для отдыха горожан.

На каком-то этапе переговоров арендаторы поняли, что решение в свою пользу добиться невозможно и в начале 2014 года попросили Департамент городского имущества предоставить им другой участок земли в виде компенсации, где они могли бы реализовать свои планы по строительству магазина в строгом соответствии с законом. На просьбу последовал отказ. Отчаявшись решить вопрос, ОАО «НИЦ» обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Москвы с требованием расторжения договора аренды, который был заключён ещё в 2006 году. Причины, изложенные в исковом заявлении, были таковы:

  1. Нецелесообразность сохранения договора аренды из-за невозможности начать эксплуатацию участка в соответствии с его первоначальным целевым назначением (невозможность получения ГПЗУ).
  2. Невозможность несения расходов по аренде земли (компания платила за аренду, но участок так и лежал на балансе «мёртвым грузом»).

ОАО «НИЦ» требовало вернуть им 1,3 млн рублей, которые были её уплачены в 2006 году (за право аренды участка).

Однако неудачливому арендатору в удовлетворении требований иска было отказано. Арбитражный суд (дело рассматривалось в трёх инстанциях) мотивировал отказ тем, что в гражданском законодательстве не содержится указаний на нецелесообразность договора как основания для его расторжения. Мол, вы должны сами понимать и нести риски, связанные с предпринимательской деятельностью. Дело было проиграно.

В чём причина проволочек?

Отчаявшись добиться справедливого решения по делу, ОАО «НИЦ» направило жалобу в Экономическую коллегию Верховного Суда РФ. Заседание коллегии, прошедшее 9 февраля, началось с попытки ответчика (местных властей) представить свои объяснения в письменном виде. Однако попытка окончилась неудачей и слово было предоставлено юристам истца – компании «НИЦ».

Представитель истца в качестве основного довода привёл существенное изменение обстоятельств, которое возникло в 2008 году с вступлением в силу Градостроительного кодекса Москвы. С момента аренды до необходимости оформления ГПЗУ прошло два года. Изначально было разрешено построить на земле магазин, но за несколько лет такая возможность по объективным причинам закончилась и сейчас там можно провести лишь озеленение:

— В гражданском Кодексе РФ имеется статья 451, которая позволяет расторгнуть договор аренды в всязи с существенным изменением обстоятельств – на этом мы и настаиваем, поскольку сомнений в том, что обстоятельства изменились, нет ни у одной из сторон. Что касается возврата суммы в 1,3 млн, то — это наше требование также обосновано. Мы никак не можем эксплуатировать участок в течение 49 лет по целевому назначению, раз строительство магазина стало невозможным. За что, спрашивается, были уплачены деньги? За право строительства магазина.

У представителя Департамента городского имущества Москвы сразу же возникли контраргументы:

  • Почему истец ни разу не сослался на ст. 451, обращаясь в суд первой инстанции и в Арбитражный суд?
  • В августе 2015 года мы в одностороннем порядке уже расторгли договор и направили в ОАО «НИЦ» уведомление. Причина была веская: в Договоре аренды «НИЦ» взял на себя обязательства закончить строительство магазина до 31.12.2104 года, чего сделано не было. Невыполнение условия договора было признано существенным обстоятельством для его расторжения по инициативе арендодателя.

Судья Наталья Чучунова, которая председательствовала на заседании коллегии, поинтересовалась у представителя Департамента, почему городские власти ждали столько времени, прежде чем инициировать расторжение договора аренды. Выяснилось, что ОАО «НИЦ» направляло в Департамент заявление о расторжении договора ещё в июле 2014-го… Что было причиной волокиты? Ссылки на задержки при кассации судей Экономической коллегии ВС не убедили.

Долгая и запутанная предыстория…

В процессе разбирательств на заседании коллегии всплыли некоторые обстоятельства сделки, которые только осложнили рассмотрение дела. Представитель департамента заявил, что якобы ещё до 2006 года для строительства магазина был разработан проект, причём проектные работы были выполнены ОАО «НИЦ» по отдельному договору проектирования. Разрешительная документация уже тогда была разработана. Срок же строительства магазина был определён договором до 2008 года, но потом ежегодно продлевался. После вступления в силу ГрК Москвы всё усложнилось. Но никто не препятствовал возвести торговый объект в период 206-2008 года, все законные разрешения были на руках у компании «НИЦ».

Юрист компании возразил, что в договоре аренды никаких пресекательных сроков не содержалось. Более того, никаких претензий от Департамента в те годы компания не получала.

— Почему же вы не начали строительство? – прозвучал резонный вопрос судьи Чучуновой.

Внятного ответа судья не дождалась. Представитель попытался сослаться на то, что в те годы компания бурно развивалась и просто не могла одновременно вести множество проектов. Земля арендовалась загодя, с прицелом на последующее использование, причем договоров аренды было заключено много, но ресурсов уже не хватало…

Судьи Верховного суда после часа обсуждения в совещательной комнате решили отложить окончательное рассмотрение дела до 25 февраля.