Есть ли у граждан право претендовать на землю под многоэтажным домом?
Сегодня в связи с проходящими по всей стране процессами реновации либо переезда жильцов из аварийного жилья в новое — возникает вопрос о правах собственности на придомовую территорию. В связи с этим жильцов этих домов волнует масса вопросов по сумме денежной компенсации, либо стоимости предлагаемого им нового жилья.
Без приватизации земли под многоквартирным домом невозможно защитить ее от использования третьими лицами. Без оформления в собственность существует реальная опасность обустройства в доме всевозможных комплексов, угрожающих нарушениями спокойствия в районе. Только благодаря регистрации собственности на землю можно обеспечить нормальную жизнь владельцам квартир.
В одиночку заниматься оформлением долевой собственности сложно. Гражданин имеет право заниматься таким правовым действием, но следует помнить о трудоемкости получения документов из архивов, БТИ и прочих инстанций. В качестве недостатка оформления в собственность придомовой территории следует упомянуть о необходимости уплаты земельного налога.
Жителям дома, предназначенного для сноса, сложно рассчитывать на получение денежной компенсации, входящей в программу реновации. Стоит поторопиться, чтобы стать обладателем не только суммы, равной стоимости квартиры но и суммы полагающейся за землю, на которой был расположен ваш дом.
У владельцев помещений, входящих в структуру многоквартирных домов, имеется право на обладание долей общего имущества, гарантированное законом. Данное имущество включает и землю. Но право на общедолевую собственность на территорию придомового участка облагается специальным режимом и рядом отличительных особенностей.
Как возникает право собственности на землю под многоквартирным зданием
Следует упомянуть о трех вариантах возникновения данного права собственности:
- При нахождении территории на кадастровом учете, сформированном до 1-го марта 2005 года, когда вступил Жилищный кодекс, владельцев квартир многоквартирного здания считают собственниками земли с дня, когда вступил в силу данный кодекс.
- При формировании участка и занесении его в кадастр после данной даты, совместную собственность регулируют в соответствии с законом «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Подтверждение положений неоднократно происходило в судах, в министерствах и ведомствах.
- Вариант с регистрацией права непосредственно жильцами. Начинается процедура с организации общего собрания, приглашения кадастрового инженера для заключения договора, оплаты подготовки межевого плана и назначения представителя, занимающегося заполнением заявлений и сдачей пакета документов для регистрации в Росреестре. У собственников дома с несформированным земельным участком, имеется право обращения в Росреестр для решения вопросов с постановкой на учет. О такой возможности не так давно было указано Конституционным судом.
О гарантированных правах собственников
У собственников, владеющих участками земли под многоэтажным зданием, есть набор стандартных прав. В соответствии с Жилищным кодексом, СанПиНом и постановлением правительства:
- У граждан имеется право размещения на данном участке многоместных (к примеру, гостевых) автостоянок, всевозможных спортивных и хозяйственных площадок, озеленения территории.
- Помимо этого, ни у кого нет права, не заручившись согласием жильцов, заниматься прокладкой через территорию их участка дорог, строительством или сносом сооружений, размещением складов, моек, гаражей.
- Нельзя изымать участки земли бесплатно для нужд государственных или муниципальных учреждений.
- Владельцам квартир предоставляется право сдачи части площадей в аренду и извлечения прибыли, с распределением ее между собственниками и направления для хозяйственных нужд здания.
Законодатель предоставляет гарантию аналогичных прав жильцам дома, где еще не произошло формирования участка. Зачастую он находится в собственности у муниципалитета или государства. У публично-правовых структур, владеющих данной землей, нет права использовать ее по собственному усмотрению в аспекте формирования надела многоквартирных домов.
Данный нюанс рассматривался еще на пленуме ВС и ВАС. В постановлении указывается о возможности требования владельцами помещений устранения нарушений прав, при попытке муниципалитета использования данной земли не по назначению, не получив согласия собственников. Следовательно, даже при отсутствии оформления придомовой территории в формате общедолевой собственности, жильцы обладают правами, аналогичными с лицами, проживающими в многоэтажном здании, расположенном на территории зарегистрированного участка, за исключением получения долевой стоимости в ситуации с реновацией либо иным выкупом здания. Если не произведено формирования их участка и внесения в ЕГРН, у собственников нет права доказательств наличия зарегистрированных прав на владение данной территорией.
О нюансах правового режима, определяющего общедолевую собственность
В ЖК указано, что в ситуации со сносом или гибелью объекта у собственников сохраняется наличие прав на землю под их домом. Из-за данной нормы возник ажиотаж у людей, живущих в хрущевках. Многие были уверены в сохранении у бывших жильцов прав на распоряжение участком и инвестирование в проведение нового строительства. К сожалению, в некоторых уважаемых СМИ поддерживается это заблуждение.
У подобных утверждений мало общего с истиной. Ситуации с разрушениями, гибелью или сносом зданий в данной статье признаются самостоятельными событиями. Но в ней ничего не говорится по поводу выкупа либо обмена. Суть реновации заключается в переселении с гарантией выкупа либо обмена. Процедура сноса дома производится вследствие принятия программы, а не в качестве отдельного правового факта. Потому данную норму здесь применять нельзя. Она служит для защиты прав граждан, оставшихся без жилья в результате техногенной катастрофы, пожара или теракта. В ситуации с реновацией и выкупом, переселением из жилья, признанного аварийным, существует спектр других правил.
В 2010-ом году Конституционным судом было указано, что придомовую территорию нельзя применять в качестве самостоятельного объекта права собственности, так как она не имеет отдельную потребительскую ценность. Необходимость в участке под домом связана исключительно с его обслуживанием, использованием и благоустройством. Поэтому на основании закона осуществляют передачу, а не продажу либо дарение жильцам в порядке общедолевой собственности. Аналогично законодатель относит к собственности жильцов весь ассортимент коридоров, шахт, лифтов, лестниц и прочих элементов зданий. Существует неразрывная связь между всеми этими объектами, включая землю, и самим домом. При продаже или обмене квартиры и выезде предыдущего владельца происходит автоматическое прекращение его частичных прав на общедолевую собственность, включая участок.
В Земельном кодексе установлен принцип, утверждающий об единстве придомовой территории с объектом. Одновременно с приобретением здания, выкупленного или обмененного, у нового собственника возникают права на землю, принадлежавшую бывшему владельцу. На основании Гражданского кодекса покупатель обладает правом использования участка земли на условиях, аналогичных с продавцом недвижимости. Данные нормы определяют Городские власти в качестве нового собственника домов, являющегося правопреемником абсолютно всех прав на придомовую территорию. В Земельном кодексе указано, что она превратится в государственную или муниципальную собственность после завершения расселения жильцов или получения ими денежных сумм.
Таким образом, реновация становится причиной для прекращения права собственности бывших жильцов на владение общедомовым наделом. Любые разговоры о возможности продажи или иного распоряжения землей, расположенной под их бывшим домом, являются беспочвенными.
Можно ли возместить стоимость доли в связи с реновацией?
Если было завершено образование и фиксация участка под многоквартирным зданием в ЕГРН, частично собственность, входящую в придомовую территорию, учитывают при определении индивидуальной цены на квартиру. Подобные ситуации рассматривались ВС в обзоре, размещенном 29-го апреля 2014-го года. В нем было отмечено, что стоимость доли участка следует включать в структуру стоимости отчуждаемого жилища. Применение данного положения относится к реновации.
При согласии жильцов на реновацию они станут обладателями суммы, состоящей из стоимости квартиры и частично стоимости участка. Жители нового дома автоматически получат в качестве совладельцев общедолевую собственность в сочетании с придомовой территорией. Вероятно, стоимость нового жилья будет существенно выше старого, благодаря земельной доле.
Ситуация с не оформленным участком, расположенным под объектом, оказавшимся в перечне реновации
Жителям домов, давшим согласие на предоставление новой квартиры вместо старой, волноваться не о чем. В новом доме они на основании закона окажутся также совладельцами придомовой территории. Сложнее ситуация у тех, кто рассчитывает на предоставление денежной компенсации.
На основании законодательства невозможно добиться доказательства наличия прав на собственность без регистрации в ЕГРН, Потому у данной категории есть риск получения денег за квартиру, не учитывая земельную долю. Поэтому данным собственникам следует поскорее заняться оформлением в Росреестре придомовой территории.
Мы можем помочь
Юридическая компания «РЕШЕНИЕ» готова сопроводить вас на всех этапах получения права собственности на придомовую территорию. Проконсультируйтесь по именно вашей ситуации по нашим контактным телефонам, указанным в верхней части сайта.